房地产市场是不断变化的，房地产价格有很强的时间性，它是某一时点的价格，不同的时点，同一宗房地产往往会有不同的价格。

市场比较法
挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例（已成交的或评估过的、具备正常报价的）与待估房地产的各项条件相比较，对各个因素进行指数量化，通过准确的指数对比调整，得出估价对象房地产的的方法。这种方法具有较强的实际意义和准确性，在市场较为成熟、成交透明、比较案例易找的时候常常使用，并且估价结果较为准确。

房地产评估公司申请资质需要哪些条件要求以及准备资料；
1、机构名称有房地产估价或者房地产评估字样；
2、从事房地产估价活动连续6年以上，且二级房地产估价机构资质3年以上；
3、有限责任公司的注册资本**币200万元以上，合伙企业的出资额**币120万元以上；
4、有15名以上专职注册房地产估价师；
5、在申请核定资质等级之日前3年平均每年完成估价标的物建筑面积50万平方米以上或者土地面积25万平方米以上；
6、法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师；
7、有限责任公司的股东中有3名以上、合伙企业的合伙人中有2名以上专职注册房地产估价师，股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师；
8、有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不60%；
9、有固定的经营服务场所；
10、估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全；
11、随机抽查的1份房地产估价报告符合《房地产估价规范》的要求；
房地产估价机构资质等级分为一、二、三级。***建设行政主管部门负责一级房地产估价机构资质许可。
省、自治区****建设行政主管部门、直辖市****房地产行政主管部门负责二、三级房地产估价机构资质许可，并接受***建设行政主管部门的指导和监督。房地产估价机构应当由自然人出资，以有限责任公司或者合伙企业形式设立。

特定评估：
这种评估是房地产交易管理部门，对买卖双方交易价格明显格水平而做的评估，为了求其公正合理，须采用两种以上的评估方法进行评估，评估结果一经确定，具有法律效力，交易双方须按确定后的评估值，计算缴纳税费。


房地产估价师主要工作是干什么的?工作职责是什么?
房地产估价师工作职责：
房地产评估师的职责是全面客观地对房地产的等因素做出准确判定。在房地产开发业内，他的评估结果将会直接影响到房地产企业对某个项目的开发决策;而在房产中介行业内，他的评估结论又会成为老百姓购房、换房的评判标准。因此，房地产评估师不得有任何虚假估价行为，在估价过程中必须做到公正、客观、诚实。2002年，***建立了房地产估价师信用档案，及时将个人良好以及不良信息向社会进行公示，对房地产估价的职业道德规范起到了社会监督作用。
房地产评估师的职责主要包括以下三个方面：
1.评估房地产资产的市场和使用收益;
2.负责项目的成本测算、可行性分析及投资评估;
3.参与房地产投资策略，提出意见;
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